Roquebrune sans argent : faut-il être un émir pour y habiter ?

DECEMBRE 2017

Voici les derniers chiffres presqu’irréels, stratosphériques, d’une commune qui croule sous la dette et les impôts. Voici deux tableaux comparatifs avec les autres communes avoisinantes. Ils sont éloquents (source ACCR).

Le nouveau DGS n’aura sans doute pas d’autres solutions que d’accélérer le bétonnage pour augmenter les recettes liées aux différentes taxes et/ou d’augmenter drastiquement les impôts qui sont déjà au plus au plafond (voir tableau 1 et 2), même s’il se veut rassurant sur ce point pour l’instant.

chiffres

endettement


FEVRIER 2017

Compte tenu de son étendue et de sa situation géographique exceptionnelle tant au niveau du littoral, du Village médiéval que du quartier de la Bouverie, l’immense parc immobilier de Roquebrune représente « un geyser d’argent » digne d’un puits de pétrole.

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Par rapport au nombre d’habitants, les ressources générées en très grande partie par l’immobilier sont colossales. Le budget communal est de l’ordre de 33 M € par an (un gros budget par nombre d’habitants, car il y a de très nombreuses habitations secondaires non habités en permanence qui rapportent avec donc moins de dépenses en infrastructures publiques comme des écoles par exemple).

L’immobilier est un véritable atout d’autant plus que si les logements construits génèrent des taxes pour la commune (de « construction », d’équipement, de raccordement, d’habitation et foncier), en retour ils n’induisent que peu de frais d’infrastructures publiques importants compte tenu du grand nombre de résidences secondaires.


Le « PETROLE » DE ROQUEBRUNE EN DANGER ET INSUFFISANT POUR REDUIRE L’ENDETTEMENT

Néanmoins il y a danger car les revenus de cette source, même si elle se tarit pas et que de « nombreux puits sont en cours de forage » grâce au prochain PLU et sont immédiatement engloutis par des dépenses tout aussi colossales qu’inopportunes13268024_1063076947100673_556477801085800225_o

Non seulement les recettes sont aussitôt dépensées mais les dépenses liées à une mauvaise gestion s’accentuent avec un endettement croissant au fil des ans malgré une hausse de la production de logements et de biens immobiliers. Les dépenses sont supérieures aux recettes et nous vivons largement au dessus de nos moyens.

Il y a une obligation pour les communes d’avoir un budget de fonctionnement (salaires des fonctionnaires matériels, véhicules pour le quotidien…) à l’équilibre mais c’est le budget investissement (emprunts d’infrastructures ou autres) qui pèse de plus en plus.

Quelles peuvent être à moyen-long terme les répercussions pour la commune et surtout pour le citoyen ?

VOICI LES CHIFFRES DE ROQUEBRUNE

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A NOTER QUE LE CHIFFRE DE 2013 EST INEXACT. EN 2015 : 3225 € de dette par habitant et 3639 € en 2016

 

 

 

 

 

 

http://www.journaldunet.com/business/budget-ville/roquebrune-sur-argens/ville-83107

http://www.avis-communes.fr/roquebrune-sur-argens-83520/


L’endettement et la politique de logement municipal impactent à la fois directement les citoyens et les prix de l’immobilier.

Les signaux d’alerte touchent toutes les catégories sociales et aussi bien les locataires que les propriétaires :

  • une fuite des actifs vers des communes qui en terme de taxation et de tarifs sont moins chères avec de meilleurs services rendus (23 familles sont parties du village cet été et beaucoup vers Puget par exemple).
  • Une chute probable du prix de l’immobilier par une diminution de la demande : des taxes foncière et d’habitation en constante augmentation (pour essayer d’endiguer l’endettement) associées à une destruction progressive du cadre et de la qualité de vie qui attiraient les nouveaux habitants.
  • Une augmentation de l’offre : une mise en vente des résidences secondaires par les propriétaires qui sont assommés par les taxes et l’entretien toujours plus coûteux ainsi que des programmes immobiliers qui ont du mal à trouver des acquéreurs.

Selon la loi du marché, la chute des prix de l’immobilier de l’ordre de 10 à 25% sur la commune aurait du être bénéfique aux jeunes actifs. Que nenni ! les prix sont de toute façon encore trop élevés pour eux (vu le haut standing des biens en général) et les logements sociaux ne sont pas au rendez vous.


LES RESIDENCES SECONDAIRES 

Les principales recettes de la commune de Roquebrune viennent du tourisme mais principalement de l’immobilier. L’immobilier secondaire est un atout majeur pour le budget communal car s’il y a bien perception des taxes (recettes), les dépenses liées aux infrastructures publiques sont minimes. En effet, les habitants ne venant pour la plupart qu’aux périodes estivales et vacances scolaires, ils n’utilisent que peu des infrastructures publiques coûteuses: écoles, crèches, station d’épuration, services et locaux municipaux, entretien des routes minimal…..pas besoin d’engager pour eux des dépenses communales fortes. « Il ne faut pas oublier que les résidences secondaires sont souvent le fruit d’un travail , le leur ou celui de leurs aïeuls ».

« L’immobilier à Roquebrune c’est notre pétrole ». En effet nous jouissions de sites extraordinaires de construction et la demande est forte car les départements voisins sont saturés et les villes de Fréjus et Saint-Raphael deviennent trop cheres et de moins en moins « vertes ».

emirAvec un budget de 33 € d’Euros, une certaine folie des grandeurs s’est emparée depuis 15 ans d’un « maire émir » qui veut transformer la commune en grand parc d’attraction dédié à la fête et au plaisir, voire à un deuxième Saint Tropez ou Cannes. Pourquoi pas ? mais, pour cela, il faut des réseaux étendus, de l’expérience et surtout une équipe et une compétence de gestionnaire hautement qualifié (les études de kinésithérapie ou de professeur de lettres préparent-elles à cela ?). Au fil des projets aussi déraisonables qu’ubuesques, l’endettement s’est creusé de façon accélérée et abyssale à plus de 3200 Euros par habitant, soit un des plus hauts de France pour ce type de commune..

Conséquence de la hausse des taxes locales :  sur le site « le bon coin », nous recensons 500 maisons à vendre sur la commune dont 100 en viager et 300 à plus de 500000 €. Aux Issambres, le prix moyen est autour de 600.000 €.  .

De plus la politique de vente de logements neufs actuellement commercialisés sur la commune favorise les résidences secondaires au détriment de résidences principales : ainsi les logements du Perrussier ont été vendus en résidences secondaires. Nous allons devenir une commune fantôme. Le risque d’une telle politique est de transformer la ville en cités dortoirs au sein desquelles les habitants ne font que dormir et ne consomment généralement pas sur place avec un commerce de proximité qui se meure qui en retour ne fournit plus de taxes pour la commune.


Contrairement à d’autres département qui se dépeuplent, le Var et notre commune vont connaitre, jusqu’en 2030 au moins, un afflux de nouveaux habitants de l’ordre de 300.000 principalement prés de la zone côtière du département. La préfecture a donné comme instruction aux communes de « densifier » leur urbanisme afin d’éviter l’étalement des surfaces bétonnées au DSC01756détriment des terres agricoles et arables (qui en plus, permettent de « retenir » les écoulements d’eau en cas d’inondation et de limiter les dégâts).

Ainsi donc, sur Roquebrune,  on ne peut pas dire qu’il y a un manque de logement pour les actifs c’est simplement qu’ils sont encore beaucoup trop cher. De plus les risques naturels et la loi littorale, qui s’applique sur l’ensemble de la commune, bloquent la construction de nouveaux logements en contradiction (théorique) avec une autre loi qui oblige les communes à avoir des logements à prix modérés. Mais une anticipation et une gestion éclairée des ressources immobilières auraient pu remédier à cela. Au lieu de cela, l’argent est devenu maitre de notre parc immobilier faisant fi des projections démographiques, des infrastructures nécessaires et des espaces verts.

Mais comment une commune peut-elle décider des constructions immobilières à venir pour répondre à la fois aux impératifs de logements pour actifs et aux impératifs économiques, de déplacement et de respect de la nature ?


LE PLU et LA LOI LITTORALE

Le PLU, Plan Local d’Urbanisme, définit notamment les zones constructibles sur la base d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) qui tient compte  notamment des risques naturels, d’incendie et d’inondations, et des impératifs économiques et écologiques.

Il est élaboré par la commune en concertation avec le population, puis  présenté publiquement à la population qui peut émettre ses doléances. Il doit également s’intégrer dans la SCOT (Schéma Communal d’Orientation du Territoire qui intègrent toutes les communes environnantes via l’intercommunalité).

Celui-ci a enfin été élaboré en 2016 après 15 ans d’attente ! sur Roquebrune et il n’a pas encore été validé par le Préfet, ce que devrait être fait en 2018.

 » Moi j’ai été au réunion sur le PLU à la Bouverie et je vous assure que beaucoup veulent juste pour garder leur tranquillité , leur vue , et n’accepte pas plus de monde.

« Je voulais faire une maison en bois, on me l’a interdit pour la loi littorale »

Depuis 2012, la loi littorale s’applique à toute la commune y compris la Bouverie. Un « expert dépité » mais intéressé nous explique (attention c’est tragico-comique de la part d’un condamné par la justice) :

http://www.dailymotion.com/video/x2nzot5


IMMOBILIER et QUALITE DE VIE

Ainsi les projets immobiliers se développent en périphérie du village, à la Bouverie et des projets sont en cours aux Issambres (sursaturé d’habitations, sans aucun terrain disponible). Mais à cause des tarifs élevés des appartements, l’accession à la propriété dans ce type de résidence nécessite des revenus conséquents et implique un endettement important de la part des ménages. La majorité de ces logements sont la propriété d’investisseurs qui les acquièrent pour les louer.12240820_919895318087563_4342617422635768279_o

Si on peut se féliciter d’accueillir ces personnes dans ce cadre magnifique, cela met néanmoins en danger les conditions et la qualité de vie pour les nouveaux comme pour les anciens habitants.

En effet, cet afflux de population supplémentaire nécessite une importante et coûteuse mise à niveau des infrastructures communales qui faute d’avoir été anticipée se révèle chaotique. Car, ce n’est pas uniquement la construction de logements (qu’ils soient sociaux ou pas) qui pose problème , mais les prises en comptes des besoins publics en découlant : écoles, problèmes de stationnement et autres.

Une école ne se construit pas en un claquement de mains et des ouvertures de classes encore moins ; l’école maternelle du village , on en parlait depuis des années , elle n’est sortie de terre qu’en 2014 , et entre temps des enfants, des enseignants et du personnel encadrant ont fait classe dans des algécos.

Des infrastructures qui ne sont pas au rendez vous et l’augmentation des taxes font que de nombreux  jeunes actifs roquebrunois à revenus modestes à quitter la commune, faute de pouvoir y trouver des loyers en rapport avec leurs revenus ou faute de pouvoir espérer pouvoir y acquérir un logement.


LES LOGEMENTS SOCIAUX

Une solution à ce problème existe pourtant. Elle passe par le logement social. Il est étonnant de constater que la grande majorité des projets immobiliers ne tienne aucun compte des dispositions de la loi SRU.

Cette loi de Solidarité et au Renouvellement Urbains est un texte qui impose aux communes de disposer d’au moins 25 %, de logements sociaux et tout projet immobilier approuvé par une municipalité se doit de comporter 25% au moins de logements sociaux.

Les communes peuvent s’y soustraire par le paiement d’une taxe. La commune de Roquebrune verse une pénalité actuellement au titre de l’article 55 de la loi SRU d’un montant de 309.957,76 €. Il faut savoir que le montant de la taxe quadruplera ou quintuplera sous 2 à 3 ans, d’autant plus que le nombre de mètres carrés construit, non social, augmente sur la commune. JPO affirme qu’il y a une demande faible de logements sociaux, mais peut être que les demandeurs ne le font plus à Roquebrune car leur demande à peu de chance d’aboutir.

A Roquebrune, depuis 2001, 929 logements ont été construits sur la commune de Roquebrune (709 appartements et 220 villas), dont 115 logements sociaux, représentant seulement 4,8% du parc des résidences principales…Le nombre de logements sociaux manquants sur le territoire communal est théoriquement de 1700. Cette quantité est à atteindre d’ici 2025. Or Aucun logement social n’a été construit sur la commune en 2015 et aucun n’est programmé pour 2016.

DSC01756Prenons l’exemple du Projet VINCI ZAC du Perrussier (voir évolution des autorisations de surfaces dans le tableau). Il était prévu dans les délibérations de 2009 et 2014 du conseil municipal de créer 2500 m2 de logements pour actifs. Dans les modifications de permis de 2013 et 2014 elles ont disparu surement à la demande de Vinci. Du coté de la municipalité, c’est le silence radio.

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source ACCR

Ainsi on pourrait imposer de ne pas vendre des mètres carrés en résidence secondaires mais la loi ne permet pas sélectionner à la vente par le quota de logements en habitation principale ou secondaires. Dommage.

Sans passer obligatoirement par des programmes neufs, on peut aussi développer des logements sociaux par un logement communal destiné à être loué à un ménage. Ce logement, qui doit avoir plus de 15 ans ce qui permet la restauration du patrimoine communal et du bâti villageois et confortent la vie locale et l’animation du village.

Il faut savoir que le Conseil Départemental, le Conseil Régional et l’inter communalité offrent aux communes d’intéressantes et nombreuses solutions d’accompagnement financier dans le cadre de la rénovation et de la réhabilitation de logements anciens communaux ou non d’ailleurs.

Mais là aussi raté ! car devant la mairie, les batiments de l’ancien CCAS auraient du étre convertis en logements sociaux mais sont devenus des locaux événementiels de la SARGET et de l’EPA petite enfance.

Ainsi il existe un véritable clivage générationnel de notre société : les jeunes ne peuvent pas se loger, et les vieux qui possèdent des résidences secondaires parfois vides. Constat de fracture que seule une décision politique courageuse qui prend en considération cet état de fait, l’ensemble de la filière immobilière et les impératifs liés au changement climatique pourrait apporter un début de solution à cette véritable crise sociétale intergénérationnelle.


DEBAT : SOMMES NOUS CONDAMNES A BETONNER NOTRE COMMUNE ?

Construire c’est un débat intéressant, passionnel et compliqué, presque philosophique.

La loi n’est qu’une ultime solution, l’incitation et la concertation sont plus constructives en terme de dévelloppement raisonné de l’immobilier. Trop de lois sont des contraintes au niveau national et bloquent le marché, même si les excès doivent être corrigés. Par contre le pouvoir politique local peut arriver à rendre ce marché moins anarchique.

Essayons d’apporter des éléments de réflexion.

Oui :  car nous sommes en manque de logements pour les actifs et que notre dépense et notre endettement sont tels qu’il faut faire rentrer des taxes locales. La taxe amende pour défaut de construction de logements sociaux va quadrupler si on ne construit pas assez.

Non, le meilleur moyen de réduire notre endettement est non pas d’augmenter les recettes mais de diminuer les dépenses. il faut faire plus de logements communaux et repenser le type d’habitation.

C’est au niveau local, que l’on peut changer les choses en priorité, on ne peut pas décemment construire toute

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la superficie de la commune non plus , les familles viennent sur roquebrune car justement il y a encore de la verdure contrairement a d’autres villes environnantes. Devons-nous ainsi reproduire l’erreur des deux départements voisins ?

La production immobilière de masse non raisonnée provoque des incivilités, de la pollution visuelle et sonore, de la circulation, embouteillage du Golfe avec des problèmes pratiques de déplacement avec des conséquences sur l’activité des sociétés, des problèmes liés au stationnement, des déchets, le bétonnage favorise les dégats liés aux inondations (Mandelieu par exemple récemment) et fait disparaitre les terres agricole ad vitam aeternam.


ON A DU PETROLE ET ON A DES IDEES.

Si on prend les Issambres, il y a 80 % de résidences secondaires inoccupées le plus souvent et louées parfois à des vacanciers. C’est normal, la seule activité c’est le tourisme. On peut pas changer ça d’un coup de baguette magique, on peut en corriger les excès :

1/ il faut arrêter d’accorder à tout va des permis de construire pour des maisons, il y en a partout, dispersées sur des km. Faire le tour de toutes les rues des Issambres prendrait des semaines !

2/ Il faut construire, oui mais un habitat plus concentré, avec quelques petits immeubles mélangeant appartements et petites maisons.

3/ Il faut intégrer cet habitat dans son environnement naturel. Alors oui, il faut faire des logements mais avec toutes les mesures et précautions pour préserver ce cadre et surtout refuser que ça vienne engraisser les promoteurs des amis des amis. « Parce que, eux ,les sous et autres bénéfices secondaires c ‘est tout ce qu’ils leur importent et surtout pas les problèmes des jeunes actifs à loger malheureusement. »

Il faut étre ferme sur les conflits d’intèréts tant au niveau de la prévention que de la répression. Combien de peine de prison ferme en France pour les maires indélicats ? Zéro. Aux Etats Unis, les élus ayant eu des conflits d’intèrèts sont condamnés à de la prison ferme sans possibilité de remise de peine, ce qui diminue considérablement les cas de corruption locale.

« Il faut absolument que le marché immobilier local se « resserre ». C’est quand même incroyable que dès qu’un commerce cesse son activité, il soit remplacé par une agence immobilière! On ne compte même pas le nombre d’agences, elles poussent comme des champignons ! On doit avoir le record aux issambres du nombre/habitant. »

Il n’y a pas assez de logements pour actifs nous dit-on ? Soit, mais combien de résidences secondaires inoccupées 11 mois sur 12 ?

Il faut sans doute libérer le marché de la location, traquer les propriétaires indélicats, construire des logements éco-responsables, prier ceux qui habitent des logements sociaux et qui ne sont pas ou plus éligibles de les libérer. Un système de location facilitée pourrait dégager des logements et il existe d’autres possibilités comme la réhabilitation de logements pour en faire des logements communaux et

Il existe d’autres types de logements plus responsables de l’homme et de la nature que le béton (les maison mobil home mobile ou les tiny house, voire des maisons en paille totalement recyclable). On exige bien que les restaurants de plages soient démontables !

« J’habite un mobil home au camping et il y a tout le confort. Lorsque je changerais de région je le déménagerais »

« j’ai pas eu le choix mais entre le béton et la paille j’aurais choisi la paille car quand j’étais dans les Cevennes il y en avait plein , c’est très isolant et contrairement à ce que l’on pense ça brule moins »

Bref des solutions alternatives existent et des aménagements qui concilient écologie et économie sont possibles. Mais encore faut-il se renseigner sur les projets qui ont lieu ailleurs en France, et les initiatives ne manquent pas, mais non nous on bétonne bettemment et nos enfants nous remercieront -ils de leur laisser un village défiguré ?


Une gestion à fonds perdus et la pompe à fric de « SARGET sur Argent » siphonnent les finances de notre commune qui abonde le tonneau des Danaïdes, en construisant à tout va pour éponger ces dépenses inconsidérées de plus en plus nombreuses.

Les amendes de la loi SRU vont encore aggraver ce bilan comptable; d’autant plus qu’aucun plan de construction ou de rénovation de logement social n’est réellement envisagé et la spirale devient infernale avec une dette qui explose.

RSA devient peu à peu « Roquebrune Sans Argens » et bientot cet acronyme sera aussi le seul revenu des futurs roquebrunois ruinés.


 

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EXTRAIT DE CONTRIBUABLES ASSOCIES

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